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取消房价限制、调低地价 广州第三批集中供地“

提要:11月2日,广州公共资源交易中心挂出了第三批集中供地的17个地块。相较第一批及第二批,这次的供地规模大幅缩水,起拍总价约434亿元,相当于第二批集中供地挂牌总价的38.6%。

  11月2日,广州公共资源交易中心挂出了第三批集中供地的17个地块。相较第一批及第二批,这次的供地规模大幅缩水,起拍总价约434亿元,相当于第二批集中供地挂牌总价的38.6%。

  吸取了第二批集中供地半数地块流拍的经验,第三批的竞拍门槛有所降低。在这17宗地中,有7宗是来自第二批集中供地中流拍的地块,其中4宗的起拍价是实打实的下降了,白云区沙亭北路地块的起拍总价由约25.3亿元降至20亿元,直降约5.3亿元,降幅达21%。此外,限制未来新房售价、一个月内一次性付清地价等要求也被取消。

  据了解,在第二批集中供地后,广州的相关部门跟开发商进行了多次沟通,才推出了第三批土地。“这一批土地的出让条件比较实在,规模是三批中最小的,政府跟开发商也沟通的比较充分了,流拍率应该不会那么高了。”广东中原地产项目部总经理黄韬如此认为。

  17宗块起拍价424亿元

  环比降规模、降门槛

  广州这次推出的17个地块,总用地面积约121万平方米,计容总建筑面积约296万平方米,起拍总价约434亿元。无论是地块数量,还是起拍金额,都大不如前。第一批集中供地,广州拿出了48宗地块,总计容建筑面积928.5万平方米,挂牌总价901亿元;第二批集中供地也包含48宗地块,总计容建筑面积879万平方米,挂牌总价1124亿元。

  在广州推出第一批集中供地的时候,楼市正处于交投活跃的阶段,48宗地卖出了42宗地块,6宗流拍,最终成交金额为906亿元。到了第二批,土地市场的热度明显下降,48宗地只成功出让23宗、流拍了25宗,流拍率高达52%,土地总成交金额也只有569亿元。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,相比之前两轮集中供地,广州在第三批集中供地吸取了全国二轮供地普遍遇冷的经验,不仅大幅缩减了供地宗数,供地结构上也更倾向于吸引力较高的热点区域,减少了外围区域供地数量,同时也调整了土地出让条件,鼓励开发企业拿地的意图明显。

  从结构上来看,这次推出的17宗地有4宗是在南沙区,白云区、黄埔区、番禺区各3宗,从化区2宗,海珠区及增城区各1宗。广州第二批集中供地流拍的25宗土地里,有15宗是来自于增城区,这就不难理解为何此次该区只供应了1宗土地。

  对于竞买人而言,第三批的土地出让条件也友好了不少。据了解,番禺区飘峰路的2宗宅地在第二批集中供地时曾有多家房企报名,但因为总起拍价高达104.2亿元,且要求在一个月内一次性付清地价款,最终令房企们望而却步。这一次,飘峰路的2宗宅地再次挂牌出让,不仅总价降为90.7亿元,一次性付清地价的要求也被取消。

  同样降了地价的还有白云区的两宗地,其中均禾街地块的起拍价从第二批集中供地时的27.15亿元,降至24.25亿元,沙亭北路地块则由25.3亿元降至20亿元。

  此外,在广州第二批集中供地的地块里,有部分被限制了未来的新房售价,而第三批的土地里都没有这一项要求。

  提前与开发商多次沟通

  流拍率有望降低

  据广州的业内人士透露,第二批集中供地大幅流拍的结果出乎地方政府的意料,拍地前不少房企都对地块表示出了意向,最终却没出手。因此,主管部门随后就第二批集中供地遇到的问题,以及第三批供地的拿地意向与开发商进行了多次正式与非正式的沟通,目前第三批的土地大部分都有了兜底的买家,包括增城区的那1宗。

  在肖文晓看来,广州第三批供地平稳收官的可能性很大。“预计大环境限制下不会太火爆,但也不会再有那么多的流拍。”

  黄韬也表示,作为供地方,地方政府也需要根据客户的需求和实际情况来调整土地的供应结构和节奏,“如果市场变了,政府也要变。”他认为,这次的土地应该是经过了买卖双方再三沟通及确认后才推出来的,能有效避免大幅流拍的现象出现,对稳定市场预期也有帮助。

  广州某上市公司高管预测第三批集中供地仍会是国企、央企的主战场,“这批地是12月2日出让,民营房企目前正疲于应对到期的境外债务,估计到12月份现金流也不会有明显改善,最终还是要看国企出不出手了。”

  今年以来,国企、央企在广州的两批集中供地中都表现积极,第一批拿了19个地块,总地价约553亿元,民营房企虽然拿了23块,但总地价只有353亿元。第二批集中供地里,国企、央企斩获了16宗地,总地价约512亿元,民营房企只花了57.4亿元拍得7宗地。



 

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