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8月广深房价也涨不动了,楼市“金九”会如期吗

  8月份,全国住房信贷环境进一步改善,热点城市优化楼市限制性政策的步伐也在加快,但由于处于传统淡季,全国房地产市场销售复苏的势头依旧不明显。

  根据国家统计局16日公布的2022年1~8月份全国房地产开发投资和销售数据,1~8月份,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。

  核心一二线城市的整体市场热度也在下降。中国银河证券相关研报称,8月份,在所监测的30个重点城市中,一、二线城市成交面积环比增速分别为-2.24%和-11.65%。

  截至目前,央行年内三次降息,为各地下调商业贷款利率释放了空间,与此同时,年内调整公积金贷款政策的城市逾百城,房地产市场的信贷成本已处于相对低位。9月伊始,各地放开限购政策的节奏继续加快,涉及宁波、苏州、青岛、济南等多个二线城市。

  不过,多名受访业界人士表示,当前,楼市整体低迷背后,不仅是信贷资金问题,更是市场信心持续转弱的问题。展望 9 月,房地产市场依旧难言乐观,“金九”缺席将是大概率事件。后续楼市修复,既离不开经济基本面的复苏,也离不了更多城市加大对改善型需求的支持力度。

  广州、成都楼市热度回落

  8 月份,房地产市场降温潮不仅波及郑州等压力二线城市,也波及广州、杭州、成都、苏州、福建等热点一二线城市。

  国家统计局公布的70城房价数据显示,8月份,各线城市商品住宅销售价格涨幅均出现回落或降幅扩大。

  新房方面,当月,新建商品住宅价格环比上涨的城市不到三成,仅19个,为年内次低,较上月大幅减少11个。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落0.2个百分点,为0.1%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。

  从涨幅来看,在房价上涨的城市中,涨幅大都处于0.1%~0.4%较低区间。

  二线热点城市中,成都在连续4月(4~7月)位居70城新房环比涨幅之首后,8月份,当地新房涨幅由1%大幅回落至0.4%。此外,合肥、杭州、西安等城市涨幅均也出现明显回落。

  另据克而瑞地产研究中心相关研报,受疫情反复、极端高温天气等因素影响,8 月成都客户看房热情骤减,热销盘实际报名人数缩减近 6 成。

  即便是8月份新房价格环比涨幅最高的上海,外围区域非倒挂楼盘去化压力也在加大。克而瑞地产研究上述研报称,8月份,上海开盘平均去化率虽有提升,但松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓,平均去化率跌至 30%。

  第一财经注意到,在这些“降温”的热点城市中,一些城市8月份已陆续放松了限购、限贷政策或落户门槛。

  比如,在广州,8月份下调了落户门槛,本科学历、社保在保即可落户。但当月,广州新建商品住宅价格环比由上涨3%转为下跌0.2%。

  “这显现出今年市场面临着深度调整,市场信息恢复的节奏不同于以往。目前,各地楼市均出现底部徘徊时间长、政策面到市场面传递效果慢的特征。”58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析称,从政策来看,8月以来,核心一二线城市放松的步伐确实在不断加快。但从市场表现来看,今年6、7月份,热点城市楼市复苏的迹象较为明显,而8月多地市场又现波折。

  非热点城市价格下跌压力更大。根据中国房地产指数系统百城价格指数,8月,百城中新房价格环比下跌的城市数量增加至69个,为近两年的最高水平。

  不同于受市场预期减弱、楼市传统销售淡季等因素影响,“普跌”的新房市场,二手房市场的分化趋势更甚。

  一线城市中,北京和上海两地二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.6%;但广深两地则出现明显回落,受此影响,8月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

  相较于上海,北京二手房市场回暖更多体现在成交量上。北京市住建委网站的数据显示,8月,北京市二手房网签量为13920套,环比增长12.8%,成交量实现了“三连增”。

  “金九”或将爽约

  市场机构统计显示,今年以来,全国已有超250个省市优化调整政策超700次。进入8月之后,多个核心一二线城市更是进一步放宽了远城区、周围地区和部分市区的购房门槛和放松落户门槛。

  但迄今为止,多数地区的楼市宽松型政策的效果却迟迟没有在销售数据上显现。

  根据中指监测数据,2022年中秋假期期间(9月10日-9月12日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年下降31.6%。其中,长沙、西宁、南京等地降幅均在七成以上。



 

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