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房价扎堆鹤岗化!三四线城市,楼市谢幕了

以下文章来源于南北城市 ,作者子非鱼
南北城市.
拨云见雾,打开投资迷局!三四线楼市谢幕
时代转向之下,没有谁能置身事外,差别不过在于受影响谁大谁小而已。
去年年中房地产冷却以来,楼市最艰难的,不是一二线城市,而是最不扛揍的三四线城市。
尽管过去半年,中心城市的托举措施此起彼伏,喊叫声最大。这主要是因为他们才是城市镁光灯下的主角,关注度都在它们身上。
但这并不意味着三四线城市比它们更好,只不过没有被关注而已。
当下,三四线城市楼市的难处在于,房子卖不动,房价持续下跌,土地难卖。
房子卖不动方面:整个上半年,三四线城市的商品房成交量跌幅,是所有级别城市中最大的。
克而瑞数据显示,今年前5个月,四个一线城市新房成交同比下跌了39%,二线城市与三四线城市成交量同比均腰斩,二线同比下跌51%,三四线同比下跌53%。房价持续下跌方面:早在去年楼市转向之际,就以三四线城市率先拉开了调整大幕。
当时很多三四线城市受不了持续下跌,跳出来发布了限跌令,比如率先发布限跌令的湖南岳阳,此后株洲、张家口、唐山、江阴、桂林、孝感、永州、鄂州、昆明、沈阳、惠州、天水、安庆等20多个城市跟进。
其中绝大多数都是三四线城市,然而限跌令并没有什么用,没有阻挡房价下跌。
在国家统计局最近几个月公布的数据中,三四线城市仍在大规模调整。以最新公布的6月份数据来看,34个房价至少回到三四年前的城市中,一大半是三四线城市。土地难卖方面:自去年第二轮集中供地以来,中心城市大面积流拍成了家常便饭。哪怕到如今,即便有国资房企兜底,中心城市的土地,依旧难卖。
财政部数据显示,上半年全国卖地收入同比下降了31.4%。其中,三四线城市严重拖了后腿。
克而瑞数据显示,今年前5个月,百强房企拿地资金,84%集中在中心城市,三四线城市只占比16%。
要知道,2021年至2021年,三四线的土地成交面积占全国的比重始终维持在75%以上。如今,房企的投资资金,三四线城市只占比16%。
这意味着,房企正在大规模从三四线城市撤退。哪怕以三四线城市为主战场的碧桂园,也不外如是。
谢幕的两大逻辑
正因如此,上半年在中心城市纷纷以降首付、降税、降息、放开限购为措施托举楼市之际,三四线城市则纷纷开启了补贴购房模式。
据21世纪经济报道记者不完全统计,截至目前,全国有超过30个城市出台了购房补贴政策,以三四五线城市为主,其中7月至今有超过10城发布了购房补贴政策。
比如南通、徐州、淮北、咸宁等等,纷纷开启了购房给予补贴的活动。
此外,更大的招数在于,很多三四线城市又重启了棚改,而且考虑到当下的市场环境,担心货币棚改起不到效果,这一次直接开启了房票棚改模式。
也即直接给棚改户发放结算凭证。给你这张凭证,你就只能去购房,而无法做其他的事情。如果再加上一个有效期,那你非加快买房不行。
目前已经有20多个城市发布了房票棚改政策,其中大多数都是三四线城市。
然而,房地产已经大变,再多的招数,也是徒然,这种大变,正是三四线城市谢幕的主要原因:
第一,库存高企下的供大于求。
当下,二线及以下城市的房地产市场,整体都表现出了供过于求的局面,三四线城市尤甚。
目前,全国商品房狭义库存6.08亿平方米,商品房广义库存38.4亿平方米。
从去化周期来看,全国所有城市整体去化周期24.78个月,约两年。
其中一线19.56个月,二线24.07个月,三四线28.15个月。个别三四线城市的去化周期高得吓人,比如铜陵、北海去化周期超60个月,宝鸡、嘉兴、钦州、烟台等城市在50个月以上。如此多的库存,叠加人口流失,怎么消化?
第二,人口流失下加剧了供大于求。
人口流失,是三四线城市大规模谢幕的根本逻辑。
三四线城市人口流失并非始于现在,早就开始了,但在上一轮牛市中,很多人口流失的三四线城市,在货币棚改之下,依旧逆势跟涨。
后来,随着棚改退场,原本人口流失的三四线城市,产业单薄、经济羸弱、人口流失的问题凸显,高房价失去了支撑,开启了顺理成章的调整之路。
三四线城市人口流失有多严重?
去年公布七普数据时,我们系统性梳理过全国所有城市、自治州、盟过去十年人口变化,结果显示,人口增加的有184个,人口减少的有149个。这个背景是,当时全国还只有6个省市自治区人口负增长。
但到了2021年年底,全国已经有16个省市人口负增长。这意味着人口流失的城市已然是大多数,这大多数当中,除了哈尔滨、石家庄、大连、天津、北京等少数中心城市外,其余全部都是三四线城市。
三四线城市,房价扎堆鹤岗化
人口拐点已至,越来越多的三四线城市会走向收缩,这种趋势在城市化2.0时代,无法阻挡。
经济与人口是楼市最关键的两大基石,当这两者摇晃的时候,房价便失去了支撑。
在这种背景下,越来越多的三四线城市,楼市将失去金融属性,只剩下居住属性,也会有越来越多的三四线城市房价鹤岗化。
目前,甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等二三十个城市,房价都鹤岗化了。未来会有更多产业不振、经济不兴、人口流失的三四线城市加入其中。特别是东北、西北、西南和中部地区。
在这种背景下,如果说还有哪些三四线城市能买房的话,只剩下东部地区为数不多的城市了。
比如江浙富裕地区的绍兴、嘉兴、台州、温州、扬州、常州、徐州等,福建的宁德、泉州等,广东的中山、珠海、惠州等,经济不错、人口仍在增加的城市。
END
作者 | 子非鱼
来源 | 南北城市
原标题:《房价扎堆鹤岗化!三四线城市,楼市谢幕了》



 

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