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购房合同中“霸王条款”不少,市消协发出提醒

金山网讯 因信息不对称,商品房开发商通过格式合同条款排除或限制消费者权利、减轻或免除开发商责任、加重消费者责任的现象时常发生。近日,市消协对我市88家房地产企业的购房买卖合同开展调查,相关职能部门在职责范围内对商品房买卖合同补充协议中存在的“霸王条款”进行了详尽剖析,以此进一步推动我市房地产消费环境的改善。

格式合同有哪些“霸王条款”?

就房地产企业合同中关于房屋层高的条款来说,合同所表述的商品房“层高”是指商品房所在楼栋的标准层层高,非楼层净高,“在符合规范的前提下,该商品房层高可能存在局部高于或低于该层高的情形。若该商品房的实际层高与原合同第三条所约定的层高存在差异,则买卖双方同意总房价不作任何调整,双方互不追究对方任何责任,本合同继续履行。”

市场监管部门相关人士对此进行评析,认为上述条款为“不公平条款”,“层高直接关系到房屋的使用效率及居住感受,属于房屋比较重要的数据。该条约定了实际层高与主合同约定层高不符时,消费者不得主张权利,属于对消费者权利的剥夺和对自己义务的免责,是不公平条款。”

关于房屋交付中的相关条款,职能部门也进行了详尽剖析。比如房地产企业的购房合同中相关条款如此表述,“买受人应于出卖人通知(不限于书面、口头、短信、电话、邮件等任何方式)领取房屋所有权初始登记证明书之日起10日内,出卖人未通知的或者买受人未接到通知的,应于商品房具备办理权属证书条件之日(不依赖于出卖人的通知,买受人应当自行向房产登记机构了解)起20日内,向房产登记机关办理房屋所有权证和他项权证书,逾期买受人应当向出卖人支付2万元违约金,给出卖人造成其他损失的还应当予以赔偿。”

评析认为,此处约定在出卖人未通知或买受人未接到通知的情况下,买受人应当在约定的时间内办理相关权证,逾期买受人应承担违约责任。该约定加重了消费者的责任,免除了开发商的义务,也属于不公平条款。

职能部门还发现,在商品房面积差额的处理方式,房屋质量、保修,装饰、设备标准等合同条款的表述中,也都存在不公平条款。

补充协议该怎么签?

房地产买卖合同对维护商品房买卖双方合法权益,促进房地产市场健康有序发展发挥了重要作用。但随着住宅产品形态和品质不断升级换代,商品房交易过程中出现了一些亟待解决的新情况新问题。

市消协相关负责人分析,除了上述格式合同“霸王条款”外,房地产买卖合同中还存在对土地使用权类政策性条款表述模糊,把无处置权的公用设施作为合同标的,面积、层高、房屋装修标准、配套设施等约定不明或者与合同约定不符等问题,而这些问题往往是消费争议的焦点。“因此,希望尽快出台我市的‘商品房买卖合同规范指引’,进一步规范商品房交易行为,保护经营者和消费者的合法权益,维护公平公正的交易秩序,促进我市房地产市场持续健康发展。”

同时,市消协提醒购房者,对于购房合同补充协议,要尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商,签订合同时要细致,对可能产生争议的地方要订入协议。

双方在订立补充协议时,购房者应注意权利与义务的对等,尽量约定开发商承担举证责任,“购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权,在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据,如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法,是无法有效地保护购房者权利的,所以补充协议在某些方面要尽量约定由开发商来承担举证责任,以此来保护购房者利益。”朱婕 吴玉平 陈红生



 

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