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新政出台 二手房买卖流程将有重大变化 通俗版

  《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》前天发布,将从11月15日起施行。这项新政策,由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定,将给二手房买卖流程带来重大变化,同时也会对二手房买卖双方交割房款带来重大影响。

  记者通过采访住建部门,对此新政作了个通俗版解读。

  过户之前就要完成按揭审批

  现在买卖二手房的流程一般是这样的:

  第一步,买卖双方经房产中介撮合后,签纸质合同、合同网签,买方付定金。如在限购圈内买房,买方需打出限购证明。

  第二步,房管部门完成合同网签备案。买卖双方约定时间由中介陪着到行政服务中心办过户、交税,买方付首付款。卖方如还有按揭或抵押贷款,需先结清贷款。

  第三步,过户完成、不动产权证办出,去银行申请按揭贷款。

  第四步,按揭放款,买卖双方办理交房手续。

  而在新政施行后,二手房交易流程将是这样的:

  合同网签-银行对买方的按揭贷款申请进行预审-买卖双方在银行办理存量房交易资金监管-房管部门对合同进行网签备案-买卖双方去办过户、交税-银行放款-交房。

  这里面最主要的一个变化,是按揭贷款的审批提前了!现在是过户完才去办按揭,以后则是过户之前就要完成按揭审批。

  随之而来的还有一个特别值得关注的变化:以往二手房交易中通过“阴阳合同”多办贷款、少交税的招数行不通了。贷款审批前移机制要求以网签合同为贷款审核依据,网签备案价格、申请贷款报批的成交价格、纳税申报价格要一致。住建部门表示,这将有助于防止偷漏税与骗贷现象的发生。

  新流程有七个方面要特别注意

  按照新政,在新的二手房买卖流程中,有七个方面要特别注意。

  第一,以后如果是通过房产中介买卖二手房的,必须在银行办存量房交易资金监管。

  不通过中介,由买卖双方自行成交的,办不办资金监管,则自愿。

  第二,房款,包括首付款、按揭款以及一次性付款的钱、分期付款的钱,都应纳入资金监管。买卖双方与银行签订资金监管协议,根据协议约定,银行会在不同的交易环节把相应的资金划给房东。

  定金、交易税费和中介费,由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。

  另外,当下常见的由买方垫付、用于卖方还按揭的钱,不在资金监管范围之内。

  第三,如果是按揭购房,按揭银行和资金监管必须是同一家银行。

  第四,办了存量房交易资金监管后,按揭贷款审批将会前置——合同网签申请完成后,银行就会对买方符不符合按揭条件、能批多少贷款等作预审。

  如果是申请住房公积金贷款的,则在房管部门完成合同网签备案后、过户及交税前,由公积金部门作贷款预审。

  新政明确,贷款银行、住房公积金管理部门应当在受理买方贷款申请后7个工作日内,明确贷款意向或完成贷款审批;申请组合贷款的,应在9个工作日内明确贷款意向和完成贷款审批,并及时将结果告知申请人。

  第五,不通过房产中介,买卖双方自行成交,且要按揭的,同样要贷款审批前置,必须先取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款审批,然后才能去办过户、交税等后续交易手续。

  第六,不管是不是通过中介成交,在买方取得贷款银行贷款意向、完成住房公积金贷款审批后的5个工作日内,买卖双方必须完成交税、过户申请,逾期的话,就需要重新申请取得贷款意向、住房公积金贷款审批。

  第七,办交易资金监管,免费。银行不能就此收费,房产中介也不能借此收取代办服务费。

  二手房交易资金监管有啥好处?

  那么,为什么要推行二手房交易资金监管?这是因为,现行的二手房交易流程无论对买方还是卖方,都存在着较大的风险。

  简单而言,对于卖方来说,二手房交易最大的风险是过户办完了、房子在法律意义上已经不是自己的了,而买方的按揭迟迟办不下来,自己拿不到这笔占大头的房款。到那个时候房东想拿回房子,就得由法院裁决了。

  对于买方来说,最大的风险是在办过户之前,买方已经把定金、首付款甚至替房东还按揭的钱都给了,却可能因为房东在外有债务、房子在过户前被法院查封,最后拿不到房子。

  二手房交易资金监管,就像支付宝一样,保护二手房买卖双方的利益。



 

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