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房产无偿赠与要交个税吗?

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漫画:颜庆雄

引子:

近日,财政部、国家税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,明确房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶等直系亲属,以及赠与对其承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况,不对当事双方征收个人所得税。如何解读新信息?释放哪些新内涵?本期思与辨就该问题进行讨论。

■ 主持人:王玥

■ 嘉宾:张继生(深圳市律师协会风险管理法律专业委员会委员)

阮传胜(莱西信息与法律协会理事,法学博士)

臧建文(财税学者、财政学博士)

房产是否以赠与的方式传承,还需要考虑取得房产以后准备怎么处置

主持人:有业内人士称尽管房产无偿赠与配偶等直系亲属免征个税,但还是建议市民以买卖的方式过户,因为如果未来受赠人还想再将房子卖出去,将面临极高的税费成本,您怎么看?

张继生:这种说法有一定道理,但是房产到底是以无偿赠与配偶等直系亲属还是买卖方式过户,需要结合自身情况而定。如果赠与的这套房产以后不需要再次买卖,完全是自住的需要,那么就选择赠与比较好;如果该房产以后可能还会卖出去的话,那么就选择交易过户比较好。赠与费用少,但是通过赠与方式取得的房屋,受赠人日后出售房屋,需以成交价乘以20%缴纳个人所得税,确实是增加了税费成本。

阮传胜:结合相关规定,房产是否以赠与的方式传承,还需要考虑取得房产以后准备怎么处置。如果是打算再卖这套房屋的话,就要考虑后续个税缴纳的差异了。按照现行相关规定,接受赠与的房产再次出售时,需要缴纳房款的20%作为个人所得税。这也就意味着总价300万的房子,再次出售时仅个人所得税就需要缴纳60万元。如果是买卖的方式来传承这套房产的话,假设之前是100万元买来,而之后涨到300万元的时候,只需要按价差的200万元来交税。从上面的分析可以看出,如果该套房产考虑以后可能会出售,那么最好是用买卖的方式过户;如果房产以后不考虑出售,那么房屋无偿赠与更合算。

臧建文:应具体分情况考虑:一方面,按照现行房产交易相关税收法律规定,房产交易,通常情况下,主要涉及增值税、个人所得税、印花税以及契税等税费。而房产无偿赠与配偶等直系亲属,虽可免征个税,但依然缴纳全额契税、印花税等。如果选择买卖过户,且交易的房产符合适用5年以上、为家庭唯一生活用房的条件时,则不仅免征个税,而且按相应面积减半或减比例征收契税,因此,相比无偿赠与,买卖过户的税费负担较小。

另一方面,房产无偿赠与再售卖时,尽管依然适用20%的个税税率,但是,税基方面,并非按照售卖金额总值进行核定,考虑到近年来房屋价格上涨迅速以及未来预期,一般来说,无偿赠与所考虑的“原捐赠人的实际购置成本”要远小于受赠时刻采用买卖过户所记录的“财产原值”,因此,前者的税基将远大于后者,导致房产无偿赠与的税负较重。

此项修改是顺应新个税法所做的调整

主持人:此次公告涉及的征税政策最大的变化,在于将一部分个税征税的项目名称,从以往的“其他所得”改为“偶然所得”,为何要做此更改?

阮传胜:个人所得税法2018年修改前,原税法中11项应纳税所得的最后一项为“国务院财政部门确定征税的其他所得”(以下简称“其他所得”),根据这一条款,财政部、税务总局陆续发文明确了十项按照“其他所得”征税的政策。2018年个人所得税法修改后,取消了“其他所得”项目,按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件,需要进行相应调整。受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,此前按照“其他所得”项目征税,因此调整为按照“偶然所得”项目征税。

臧建文:随着市场交易形态的不断变化,税收制度须及时做出调整。此次公告,是依照个人所得税法的修改而进行的适应性改变。与个人所得税法相继配套出台的个人所得税法实施条例,第六条各项个人所得税的范围中规定,除了依照上位法所罗列的九项收入所得,还提到了“个人取得的所得,难以界定应纳税所得项目的,由国务院税务主管部门确定”,于是,此次由财政、税务部门联合出台个税应税项目适用细则的公告,也便不难理解了。



 

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