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三巽控股三闯港交所 小房企还有上市机会吗?

根植于安徽的房企三巽控股仍在积极寻求上市。

10月27日,在完成最新资料补充后,愈战愈勇的三巽控股第三次向港交所递交招股书。此时,距离其首次递交招股书正好过去了整一年。

小房企的资本故事在2020这一年变得更加艰难。为数不多的成功案例中,“二战”、“三战”已经越来越频繁。以2020年7月正式上市的港龙中国为例,其首次递交招股书只比三巽控股晚了一周,第二次递表在2020年5月,通过聆讯则在2020年6月,前后耗时半年多。

尚未完成上市任务的企业中,大家纷纷选择了继续递表,如三巽控股,如大唐地产,如上坤地产。三巽控股失效的前两份招股书静静躺在港交所的披露名单中,往前翻还有其他企业在更早之前的2017年、2018年的失效文件,密密麻麻并不孤单。

来源:港交所

三巽控股在招股书中更新了什么内容,它的第三次申请能如愿吗?以三巽控股为代表的的“小房企们”还能在剩下不足100天的2020年实现上市吗?

带着这些疑问,我们翻开三巽控股的最新招股书,以求寻找蛛丝马迹。

更新:毛利率下降与改善现金流

相较于2020年4月递交的第二份招股书,三巽控股将内容由2020年1月31日更新到了2020年7月31日,主要财务数据则更新至2020年5月31日。

据招股书披露,截至2020年7月31日,三巽控股共有42个处于不同开发阶段的项目,覆盖安徽、江苏、山东三个省的11个城市,总土地储备442.8万平方米,88.3%的土储皆位于安徽省内。

其中,发展中的规划建筑面积占比最高,为360万平方米;未出售的已竣工可销售建筑面积9.17万平方米,全部位于安徽亳州与滁州两个城市;持做未来发展的预估建筑面积为73.75万平方米,全部位于安徽省内。

由此,我们得知,虽然近几年三巽控股已经开始拓展至二线城市的物业市场,但安徽仍是其深耕的主战场。于江苏南京及山东泰安,三巽控股的项目数量分别只有5个及1个,土储占比未及10%,皆处于发展中状态。

于财务方面,三巽控股最近一期的营业收入实现了同比增长,但毛利率较2019年前5月的36.2%下滑了8个百分点。

2017年-2019年及截至2020年前5月,三巽控股分别录得收入2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元,毛利为6880万元、2.07亿元、9.79亿元及2.22亿元,毛利率分别为26.2%、28.6%、31.5%及27.8%。

其中,本期收入同比2019年前5月有所增加的原因是,滁州三悦澜山(琅琊府)、亳州公馆及利辛壹号院(均于同期竣工并开始交付)等项目交付的建筑面积较去年同期增加了185.8%,且平均售价上涨9.3%至6914元/平方米。而毛利率下降的原因则是滁州三悦澜山(琅琊府)、亳州公馆两个项目土地使用成本上升,且在施工期间的人工成本及材料成本增加,造成毛利率相对降低。

来源:招股书披露,观点指数整理

于现金流方面,三巽控股的账上流水金额逐渐上升。2020年前5月,三巽控股录得溢利0.43亿元,同比下滑约三成;经营活动所用现金流量净额翻番至3.97亿元,投资活动所用现金流量净额增长了5倍至0.94亿元,主要由于向联营公司垫款增加;因计息贷款及其他借款所得款项录得9.03亿元,融资活动所用现金流量净额亦翻倍至3.31亿元。

财务数据方面,截至2020年5月31日止五个月,三巽控股的资产负债比率由2019年末的204.0%增至224.7%;流动比率为1.1倍,净债务与权益比率为24.8%,权益回报率为12.0%,纯利率由12.7%降至5.8%,利息偿付比率由2.7倍降至1.4倍。

借贷方面,于2017年-2019年及截至2020年前5月,三巽控股的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元及300万元;未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.1亿元、17.57亿元及20.78亿元,借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%及10.4%。截至2020年5月31日,其净资产负债比为24.8%。

来源:招股书披露,观点指数整理

截至2020年5月31日,三巽控股账上现金及现金等价物为2.57亿元。即便20.78亿元的总借款不需要马上偿还,加快回款、筹集资金无疑是三巽控股发展进程中的头等大事。

对此,为获得充足的营运资金,三巽控股在招股书中列举了改善现金流情况的可能方式:一是实施严格的付款激励政策及改善自客户的收款,并根据融资有关的现金流入监控开发及建设时间表、物业销售及土地收购计划;二是控制成本及更好地利用总承包商提供的施工协议项下的付款条款,以便优化建设费的付款时间表。

三巽控股指出,公司的付款激励政策主要包括、但不限于向作出一次性付款的购房者提供更多折扣及优惠,绑定员工花红以改善自客户的收款等等。

观点地产新媒体获知,三巽集团董事长钱堃曾于两年前提出“2019年销售300亿,5年内实现千亿目标”。前者未能完成,后者的千亿之路还很漫长。

更难:上市难 不破发更难



 

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