• 导航

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

在过去的 2022 年,楼市在多重因素影响之下,销售大幅回落、多数房企资金链收紧、城投频繁托底拿地,虽然上半年房价整体呈横盘态势,但下半年持续下跌。根据中指数据显示,2022 年中国重点 100 城新建商品住宅成交规模为 2021 年以来同期最低水平,同比下降近四成。

所以与 2021 年上半年 " 不让你买 " 的调控不同,由 " 不让你买 " 变成 " 支持你买 ",支持刚性和改善性住房需求,2022 年楼市政策进入全面宽松周期。

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

其中在供应端,年底金融 16 条政策出台," 三箭齐发 " 支持房企融资,防范化解优质头部房企风险,改善房企资产负债状况。需求端则明确提出 " 要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。"

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

于是过去一年全国有超 300 省市(县)出台房地产调控政策超千次,政策调控力度和频次达到近年来峰值。除降低商贷利率、公积金利率,10 月 1 日起对出售后 1 年内重新购房家庭实施退税优惠外,各地也频繁放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等等,来拉动楼市。

同时 7 月多地出现因为期房停工而导致的集体断供,让市场信心严重受挫,所以加快推进 " 保交楼 " 相关支持政策,推动项目快复工、早交付,也是 2022-2023 年的重点,让购房信心,稳定预期。

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

目前关于调控一线城市是微调,二线城市多采取渐进式方式模式,三四线城市已经基本放开。以合肥为例,过去一年的调控力度并不大,仅放开了新站、瑶海和新桥示范区的限购,对于热门区域新房、二手房的限购依然存在,对于多套房的限贷也依然严格,还有很大的放松空间。

不过从目前的效果来看,显然并远远没有达到预期,所以今年持续放松调控,支持刚性和改善型购房需求还是必然的趋势。

1 月 13 日国新办举行 2022 年金融统计数据新闻发布会上,央行有关负责人也多次提及支持房地产的相关举措,如鼓励住房消费、降低房贷利率、" 保交楼 " 贷款支持计划、" 三线四档 " 规则将调整等等。

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

但随着城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升,2021 年起我国城镇人口增量持续下滑,人口对住房需求的支撑持续减弱,楼市已经进入长期下行通道。

短期内,面对外复杂多变的宏观环境,经济下行压力明显加大,就业环境恶化、失业率增加导致居民收入预期明显减弱,加上疫情影响、楼盘停工等因素叠加,给市场带来很多的不确定。

所以购房者买房的信心明显受挫,从超前消费到理性消费,所以去年提前还贷屡上热搜,主动降低杠杆,而信心是重要也是最难修复的,更是需要时间。

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

另外,随着房价下行,市场已经由 " 投资推动 " 转为 " 需求拉动 ",尤其改善型需求大幅提升。根据贝壳研究院的数据,改善购房群体(35-45 岁群体)占比由 2021 年的 26% 提高到 2022 年的 30%。刚需购房群体(30 岁以下购房群体)成交占比由 2021 年 37% 下行到 2022 年的 34%。

城市能级越高,改善型需求越高,主要是一二线城市房价较高,刚需群体大部分无法 " 一步到位 ",有了一定的收入积累后就有了强烈的置换需求。

合肥目前也是相同的趋势,改善楼盘大受欢迎,即便在市场最低谷依然屡屡触发摇号,二手房市场品质楼盘价格也是抗跌性最强,部分地段好的小区甚至逆市上涨。

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?

所以接下来,乐观情况下如果经济持续修复,居民收入预期好转,销量会所有增加。而悲观情形下,经济恢复不及预期、居民收入下降,整体可能还会持续回落。

不过合肥近年经济发展迅速,并且作为省会城市,除了产业优势外还跌加了省会城市的虹吸效应,持续的吸引省内其他地级市人口流入,所以合肥 35 岁以下购房比例维持在 45% 以上,刚性需求旺盛。

调控能否打破恶性循环,让2023年楼市回暖?



 

您可能还会对下面的文章感兴趣: